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范棣:到底该不该在北京买房?

时间:2016-03-29 10:27:03      作者:   编辑:号外财经     来源: 号外财经网     收藏


有一个朋友最近在买房的问题上很纠结,打电话问了我几次,到底该不该在北京买房。我说,这个事要看你自己的具体需求和想法,每个人的情况不一样。他说,怎么不一样啊,还不是为了方便在北京住。假如你手头空余二三百万,想买一套2居或者3居,首付30%—50%,你会不会买?我问,你想买哪一个地段。三环到四环之间的就可以,他说。

  北京三环到四环的平均房价已经破了5万,今年接近6万,估计破6万也是早晚的事情。如果按均价6万计算,买一套80平米的二居室,要480万人民币。值不值?该不该现在买?咱现在就一起来算算账。

  假定你在北京要住30年。

  如果不买房,只租房,30年后你的财富咋样?

  北京3环到4环之间的房子,租一套像样一点的120平米左右的房子,现在大约在1万元人民币左右。北京过去10年房租的年均增长大约在3%左右,按这个比率,30年后租金大致翻一番。

  你不买房,省下480万元做最保守的理财,金融机构保底的理财投资回报至少年化7%,一年就是33.6万元,减掉12万元租金,不买房子一年净赚21.6万元。如果你真的这样选择,第二年你的账户上现金余额是501.6万元人民币(480+21.6),你再用这个钱投资理财,第三年开始你账户上的钱变成524万元(501 + 501X7%—12)。依这个复利模式计算下去,到第三十年底的时候,你账户上的存款大约是3600万元,再减掉租金上涨的部分,你的实际存款不会少于3400万元人民币。

  如果北京30年内房价再涨3倍,3、4环之间的房子均价20万一平米,买80平米一套需要1600万。你买一套80平米的新房子,还可以剩下1800万现金。

  按照这个算法,显然不买房租房的方式合算。

  如果房价疯涨,不买房,30年后是亏是赚?

  但是,这个算法没有考虑通货膨胀的因素,如果考虑到年均两位数的货币发行增长以及由此带来的通货膨胀,北京的房价涨幅可能远远大于10年翻一番,30年翻三番的速度。可怕的实际情况是,中国过去10年里货币发行量年均增长在17%左右,同期北京房价在过去十年里翻了7倍。

  任志强认为,北京的房价还要涨10年才能停滞。假定这个看法是正确的,那么30年里北京的房价有可能再翻七番,原先3、4环之间的房产均价将达到42万人民币一平米,一套80平米的房子30年后需要3320万人民币。如果那时你要买房子,加上交易佣金和税收等额外费用,实际买房支出应该大于3400万。

  这样算下来,还是现在买房合算。

  如果房子均价42万一平,谁能买的起房子?

  北京过去10年房价涨了7倍,但人均收入只涨了3倍。所以,大部分买房子的是有钱一族,租房子的是工薪一族。大部分有钱人买房子,不是出于居住的需求,而是投资的需求,他们买房子的动机是因为房子还会疯涨,并不是仅仅因为租金收入。

  如果要让工薪族也能买得起房子,他们的收入至少需要涨10倍以上。也就是说,现在月薪一万的人,30年后月工资需要达到10万以上。一个月薪4000元的蓝领工人,30年后月薪是40000万元人民币。

  即便是这样,一平米42万的房子也不是普通工薪阶层能够负担。那时他们会在北京的6环之外,寻求购买均价在20万一平米的小房子。当房子涨到42万一平米的时候,只会有更少的人才买得起。但是因为中国人口基数大,再小比例的有钱人也会是一个大的绝对值,而北京是中国的政治、文化和经济中心,出现100万一平米的房子也不奇怪。

  但话说回来,如果是这样,中国将是一个历史上超级两极分化的国家,这样的社会如果持续发展下去,真的不好说。

  为什么房价高、租金低?

  目前北上广深,包括其它一线城市,都是一个模式:房价高、租金低。从经济学上看,房价和租金之间有一定的比率关系,一般用房价租金比来表示。房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,它反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般而言,要满足5%到6%的最低投资回报,房价租金比值应该是在196—232之间。从历史经验上看,如果一个地区的房价的租金比超过300,说明该区域的房价高估,房地产泡沫比较严重,如果这个数值低于200,则说明该区域房地产投资潜力较大。

  美国洛杉矶地区2015年的平均房价租金比大约是在250左右,而中国上海2015年的平均房价租金超过了700,北京则超过了500,深圳超过了800。为什么中国会出现高房价和低租金并行的现象?因为租金多少是由工薪阶层的收入水平决定的,而房价高低并不由工薪阶层的收入水平决定,而主要由富有阶层的投资愿望决定。目前,中国国内房地产的价格并不主要由普通人群的居住刚性需求驱动,而是主要由有钱阶级的投资和投机偏好驱动。房地产的价格上涨并不主要由普通老百姓收入上涨而引起买房需求带动,而是由有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下带动他们的投资和炒房需求。只要这个预期还在,没有被逆转,中国一线城市的房价就仍有可能持续上升。而租金水平将始终处在低迷的状态,除非收入两极分化大幅度减少,普通老百姓的实际收入像货币增长那样保持两位数的高速。随着房产供应量的增加,租金水平有可能出现绝对值上的下降,产生房价走高,而租金走低的社会怪相。

  为什么?

  少数人越来越有钱,多数人越来越没钱。

  房价到底高不高?

  这要看对谁而言,对潘石屹、任志强等大佬来说,每平米6万不贵,但对一般工薪族来说,每平米3万就已经很高了。除了因人而异之外,衡量一个社会和地区房价高低的基本工具,就是看房价收入比,就是用平均房价和平均收入的比值来比较衡量。

  香港的房价收入比是全球最高的地区之一,达到15.6倍,纽约差不多10倍左右,伦敦在12倍上下,日本东京只有8倍,而中国的北上广深都大大超过了香港的水平,其中深圳最高,达到了28倍。

  房价收入比超过多少倍是泡沫?

  根据国泰君安证券今年的一份研究报告,2015年中国一线城市相对房价(房价收入比)超过了1991年前后的日本东京,略低于1997年时期的香港。众所周知,1991年前后是日本房地产泡沫最大时期,而1997年是香港房价泡沫时期,日本东京和香港都在随后几年出现了房价大幅下跌。

  显然,相对于收入来说,中国房价普遍存在着较大的泡沫。

  房价越高,交通越挤

  上下班时间挤地铁,这是北京的特色之一,而且相比较10年之前,北京上下班时间地铁的拥挤程度有增无减。

  为什么北京地铁上下班越来越挤?因为工薪族住的地方离市中心越来越远,他们上下班的路程和时间越来越长。听说住在燕郊的打工者很多人早上4、5点钟起床,因为没有地铁,所以必须尽早到公共汽车站排队到城里上班。

  城里的房价越高,工薪族只能越住离城里越远,城里的交通也必然越来越挤。此外,当普通消费者被高房价赶到郊区去居住生活后,城里的商业形态开始恶化,大众消费者越来越少,消费场所就越来越倾向为少数有钱人服务,渐渐地商业开始精英化,这注定了城里的商业中心开始走向衰败。

  高房价真正的杀手作用是在于它全面提高了劳动成本,扼杀了市场竞争力。90年代泰国的劳动力成本是中国的5.4倍,而现在我们中国的劳动力成本比泰国的高出将近30%,印尼在90年代其劳动力成本是我们中国的两倍,而现在我们的劳动力成本是印尼的三倍。

  劳动力成本高,也有积极的一面。劳动力成本高,这说明大家的收入高,大家的收入高,就会消费,国内的消费增长就快,但为什么我们的内需还很贫乏?因为人们收入提高中有相当大的一部分要用于支付高房价——不是支付租金,就是支付买房贷款的利息。

  高房价使日本经济衰退了30年,高房价使香港最终失去竞争活力,如果北京继续高房价的政策,最终也很难逃脱产业空心化、人口老年化和消费局限化的境地。

  北京房价好时光还有几年?

  有几个专业人士判断说,北上广的房地产还有3年好时光,也就是说还能涨三年,之后就掉头向下。我以为,这是比较中肯客观的看法。也有比较激进的,或者说非常积极的看法,如任志强,认为还能涨十年。但也有比较悲观的看法,认为今年就是房价的一个历史大拐点,目前房价是历史最高点。

  我认为,房价涨跌不是一个孤立的现象,而是经济政策和社会经济结构的一个综合结果。具体说,房价涨跌取决于政府的宏观产业政策、货币政策和人们实际的消费和投资需求。如果政府依然把房地产业当做是国民经济最重要的支柱产业,房地产依然是银行信贷的基础行业,通过房地产投资来拉动GDP增长依然是中国最现实的稳经济增长的办法,那么,在这种客观大环境下,任志强说的也许没错,北京的房价再涨十年也许没商量。反之,要继续维系房地产的泡沫不断变大,看不出有什么客观必然。

  但未来十年北京房价还能涨7倍吗?这个我不相信。因为很简单,如果北京房价再涨7倍,工薪阶层的工资收入起码需要涨10倍。如果房价涨7倍,收入涨3倍,北京工薪阶层晚上住到河北白天到北京上班,这个模式能够维系吗?除非经济结构根本改变,除非劳动生产效率提高50%以上,不然,工薪阶层的工资水平翻三番将迫使中国基本丧失出口竞争力,掉入所谓的“中等收入陷阱”。

  总体上看,北京的房价还有一点上涨空间,也许还有几年,二三环之间房产均价每平米10万人民币,这个水平看起来并不遥远,也不是梦想。但是,我以为,那将是未来二十年里的最高点。

  (范棣 独立经济学者、资深投资专家、野外徒步探险爱好者)