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实探上海楼市:买房送宝马可折现 网红盘不再排队抢

时间:2018-09-29 09:23:37      作者:梅双   编辑:号外财经     来源:证券时报     收藏

    9月的上海,早已告别高温酷暑,黄浦江面吹来的风让人感受到阵阵凉意。在不少购房者和开发商看来,与天气一同转凉的还有上海的楼市。
 
  十一黄金周将至,这股楼市“冷空气”似乎盘旋不下。上海中原研究院数据显示,今年中秋假期上海新建商品房住宅成交仅3.4万平方米,同比下降34.6%,是近5年以来成交量最低的一次。与此同时,二手房价格指数已经连续9个月环比下跌。上海楼市真的“凉凉”了吗?预期中的“金九银十”能否实现?近日,证券时报·e公司记者走访了前滩晶耀名邸二期、森兰名轩三期等网络红盘,试图还原当下真实的上海楼市。
 
  十盘同时段认筹
 
  买房不用抢了
 
  9月27日下午,市民夏先生接到了自称晶耀名邸二期售楼处工作人员打来的电话,通知他十一长假期间去看样板房。这一消息让夏先生颇感欣喜,在此之前,前滩的一众新盘属于购房者口中“不设售楼处、不配销售人员、不看样板房”的抢手盘。终于能结束“盲买模式”的夏先生打算利用假期看看样板房,仔细考察下新房周边环境。不过,从近期新盘认筹情况来看,上海楼市的假期或许已提前到来。
 
  时间回到一周前,夏先生刚完成晶耀名邸二期的认筹。9月18日,晶耀名邸二期认筹首日,证券时报·e公司在现场看到,从认筹点门口到大厅有数名保安值守,大厅里用铁质围栏分隔不同区域并拉起红线,十余名有意向购房者手拿资料或咨询讨论或递交材料。
 
  “我早上八点钟就赶到这里,还以为会大排长龙。”吴女士告诉记者,她是替女儿来看房子的,现在看到认筹的人并不多,她心里反而有些犹豫了。
 
  事实上,两个月前,该项目前期房源认筹首日就是人山人海。彼时推出的116套房源,引来了近1600组认筹客户,认筹比例近13:1,刷新了上海实施摇号政策以来的认筹纪录。
 
  而这一次认筹,观望的情绪似乎更浓了。记者注意到,与前一期项目相比,认筹细则多出了“冻结资金”这一要求,首套需提供122万元银行冻结证明,其他情况提供405万元银行冻结证明。而银行冻结资金还不包含需另行支付的161万元认筹金。也就是说,要认筹该项目至少要保证银行卡上有283万元流动资金。
 
  认筹现场,咨询处聚集了多名意向购房者,他们的问题集中在是否有对口学区、得房率和户型上。
 
  当得知并不能保证对口九年一贯制的学校,有购房者表示要先回家商量下再来。“我就是看中有学区,定位比较高,才选择这里的。”刘先生称自己是外地户口,缴满5年社保刚够买房资格,儿子明年就要上小学,如果没有确定学区,他打算再看看近期其他盘或者直接买入合适的二手房。
 
  还有购房者被开发商提醒,不能在同一认筹时间段内认筹多个楼盘。这意味着,自该项目认筹开始摇号至结果公布,认筹客户到上海其他楼盘进行认筹的,因限额查询过程中审核不予通过的,后果由认筹客户自行承担。
 
  记者从多名销售人员处获悉,虽然暂无正式官方文件,但坊间已有多个楼盘默认这一认筹规则。同一时间段内只能选择自己最喜欢的项目参与认筹摇号,如果同时认筹了两个,那么可能两个都无法参加摇号。“所有认筹人员的名单会交给公证处,公证处掌握了认筹客户各个楼盘的认筹情况,如果有重复认筹的情况,你的名字就会被剔除此次认筹名单。”现场工作人员对证券时报记者如此解释。
 
  “听说同期开的其他盘也有性价比不错的,反正还有一周的认筹时间,多了解下再做决定来得及。”不得重复认筹让不少购房者犯了“选择困难症”。有购房者表示,自己已经摇中了大华碧云天的项目,最后自动放弃了,就是为了等今天的认筹。据证券时报·e公司记者不完全统计,除了晶耀名邸二期,9月末至10月初,还有万科公园大道、玫瑰公馆二期、宝华城市之星、招商主城、森兰名轩三期、八埭头、高洲府、东原印柒雅、世纪江湾等9个楼盘在同时段认筹。
 
  中介到新盘发传单
 
  买房送宝马可折现
 
  近期,和晶耀名邸二期一样受关注的新盘还有森兰名轩三期。此次项目加推11层公寓、6-7层洋房以及叠加别墅,共计房源194套,准现房交付,均价55382万元/平。听起来更为心动的价格,以及周边有小学学区资源,也让该盘成为了又一个网红盘。
 
  9月23日,证券时报记者来到位于中外环的森兰认筹现场,正值中秋假期,认筹也不需要排队。“因为这块地是2001年拿的,拿的比较早成本较低,又碰上现在政府限制新房价格,所以单价只卖5.5万元。”一位房产中介告诉记者,这附近的二手房单价基本都在7万元以上,新房、二手房价格倒挂严重。
 
  认筹大厅之外,一群身着白衬衫的中介向路过的行人发着传单。“知道这边有认筹我们就提前过来了,反正现在也没有特别的事,不如过来碰碰运气。”其中一名中介表示,现在一个月能成交两三套房子就算不错了。
 
  这一较为惨淡的成交情况也反映在统计数据中。上海易居房地产研究院报告显示,8月份,上海二手住宅成交约1.35万套,环比下降3.4%,这可能是由于8月上海新盘供给放量,且限价环境下部分楼盘性价比较高,因此部分需求转向一手市场。整体来看,上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态,目前绝对量已经处于近6年低位水平。
 
  上海中原地产市场分析师卢文曦接受证券时报记者采访时表示,目前,上海二手房还有比较大的议价空间,普遍向7%-10%靠拢。郊区房源普遍有逾5%的议价空间。而中心区域总价千万以上的挂牌房源,基本要打9折才有吸引客户看房的可能,如果要达成成交,则必须进一步降价。
 
  为了促进销售,各大开发商和销售也是用尽了打折降价的招数。记者了解到,近日,位于上海宝山的招商雍和府项目以购房送宝马来变相降价卖房。雍和府项目的一位开发商向记者介绍,9月份以来开展了买房送宝马的活动,是开发商联系到了宝马4s店,谈了优惠的团购价,在购房签约的当天,客户可以一边签购房合同,一边签购宝马的合同。购宝马的首付款和后期还款均由开发商承担,但客户拿到的仅是裸车。
 
  该工作人员表示,在售房源包括89平米户型和联排别墅,可享受的优惠力度不一样。据他介绍,赠送的车型为宝马3系、X1以及1系,具体车型视户型、楼层等有所差异,最高相当于省了40万元。如果不想选择送车,可以向开发商申请购房折扣,别墅的话折现30万元问题不大。
 
  “现在房企竞争很激烈,市场也不是很好。另外,快到年底了,我们也想带一波行情起来,把销售量提升上去。”谈及办送车活动的原因,这位工作人员直言道。
 
  卢文曦对记者表示,买房送车的大幅促销这几年都没看到过,这说明前几年房企的姿态还是很强势的,但现在房企也顶不住压力了,需要回笼资金。卢文曦认为,今年房企的压力会比较大,9月份的成交情况不理想,那么,前三季度的压力都集中在10月份和11月份前两周,再往后办贷款的时间可能来不及。“9月份以后房企的日子会比较难过,10月份往后打折促销的活动也许会更多。”卢文曦说。
 
  冰火两重天
 
  老破小学区房不愁卖
 
  上海楼市的分化已经开始出现,地段、学区、医疗等资源成为购房者考量的最主要因素。按理讲,单价更为便宜的刚需产品应该更受购房者喜爱。对于许多置业家庭而言,只要是在上海买,买在哪里都是比较容易接受的。然而,在所谓的“金九银十”里,最先遇冷的就是这些刚需盘。
 
  记者查询东方公证网发现,近期成交的许多郊区项目认筹比例低于10%。三湘海尚云邸认筹数5套,房源161套,认筹比3%;正荣璟园认筹数5套,房源54套,认筹比9%;葛洲坝绿城玉兰花园认筹数为8套,总计房源223套,认筹比4%。而那些总价直逼千万元的优质地段楼盘更容易跻身网红盘行列。9月份开盘的万科翡翠公园,认筹数712套,房源52套,认筹率高达1369%。
 
  在与身边购房者的交流中,记者发现,如今的市场改善型住房人群占据了比较大的比例。此前市场比较好的时候,只要价格便宜优惠,总能吸引到买家,但在市场不太好的时候,如果没有地段、交通等硬性条件支撑,很难得到购房者的青睐。这也就是购置千万房产的购房者所认可的“高性价比”和“能抗跌”。另外,在限购、限贷的政策背景下,大多数购房者都更珍惜手中的房票,都希望能买到能力范围内最好的房子,一步到位。
 
  而在地段、交通、商业等众多吸引人购买的要素里,学区是目前上海最坚挺的存在。位于浦东新区南泉北1019号的明珠小学A校区,周边不乏大大小小的房产中介,学校的墙壁外随处可见张贴的二手房广告。
 
  “虽然整个市场不太好,但我们的成交量一直保持在一个月二三十套,价格也保持稳定,基本上没有受到冲击。”一位中介向记者介绍,由于是学区房,即便是有30年历史的老破小房也每天都有人来咨询,而其中30平米总价450万元左右的房型最受欢迎,多数家长选择这个户型只为孩子能挂户口上学。
 
  同样位于陆家嘴地段的次新房世茂滨江花园便没有这样的好运。世茂滨江花园毗邻陆家嘴核心商圈,临近延安东路等多条隧道,与地铁线也相近,价格7.5万-10万元/平方米不等。但据附近销售人员介绍,小区对口的小学不是重点学校,现在每月能成交一两套。记者在楼盘介绍书上看到,小区内一套850万元的三房在一周内降价60万元后成交。“我们也会给业主发信息,欢迎他们主动降价出售,甚至承担一部分税费,二手房库存积压厉害,早点降价也好早点成交。”销售人员表示。
 
  上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报·e公司记者表示,从当前上海新房的交易来说,其实说明市场的观望情绪增加了。当然应该看到,近期新房的供应规模较大,购房者可选择的余地增加。部分购房者因为二手房没有抛售掉,所以客观上也影响了此类新房的交易。
 
  从此类二手房的数据看,下跌或者说降温,也说明市场在积极做调整。实际上当前二手房市场确实面临了很多压力,至少房东强势定价的心态是减弱了,这都会影响市场的产品交易和后续定价。
 
  严跃进认为,目前的上海楼市,潜在需求还是很大,所以本身也没有太多的市场风险。对于此类市场交易来说,购房者并非真的看空,但是首付比例过高,确实入市的压力比较大。未来购房者若是有机会,建议入市,因为当前价格还是相对抑制的。